1. 서 론

1.1 연구의 배경 및 목적

판교 신도시 지구단위계획에 의하면 계획 부지는 수도권 택지난 해소를 위하여 2백4십만 제곱미터의 주택면적을 제공하며 약 8만8천명의 인구와 2만9천호를 수용하는 것으로 계획되었다. 이 중 단독주택은 이주자택지 9개 블록과 협의 양도자 택지 18개 블록 및 블록형 단독주택용지 3개 블록 등 총 30개 블록으로 계획되었다(KNHC, 2006).

지구단위계획은 도시설계가 제도화된 하나의 형태로서 건축행위에 담겨있는 개별건물의 주장과 이념을 도시의 구조적 성격에까지 영향을 미친다. 또 전체적인 조화와 효율이라는 공공성을 추구하는 도시계획의 이념이 개개의 건물 주변은 물론 그 내부까지 침투하게 하려는 도시계획의 한 과정으로 이해할 수 있다. 이는 공공의 장소를 바람직한 장소로 만들기 위한 것이기 때문에 장소를 구성하는 물리적 요소가 갖고 있는 개체적 특성보다는 그것들이 이루는 집합된 형태에 중점을 두게 된다(UDIK, 2005).

그러나 이러한 취지는 개개 필지의 건축행위로 이어지면서 가구나 지구 전체의 계획 의도보다는 건축주와 건물이용자를 우선 고려한 결과 상위계획의 의도가 반영되기 어려운 것도 사실이다. 개개 필지의 건축 의도가 좋았다 하더라도 이웃 필지와의 관계를 감안한 지구단위계획의 취지와 상충이 될 수도 있는 것이다.

판교신도시 지구단위계획을 살펴보면 경사진 지형을 유지하여 도시 전체가 남에서 북측으로 완만한 경사를 이루고 있으며 북측으로 갈수록 심한 경사를 이루고 있다(Fig. 1참조). 단독주택지에 공유외부공지라는 개념을 도입하여 건물 간의 이격 거리를 유지하게 함으로서 상업 활동을 원활히 하고 채광, 통풍을 유리하게 하였다. 이러한 계획의도가 최종단계의 건축 계획에 잘 반영되어 있다면 쾌적한 보행 환경을 갖춘 주거지가 형성되어 있을 것이다. 이에 본 연구는 지구단위계획에서 의도한 내용이 각 필지에 반영된 결과를 조사하고 사용 실태를 분석하여, 추후 경사지나 가구 내에 계획되는 공지설정에 반영할 수 있는 사항과 유지․관리의 개선점을 도출 하고자 하였다.

1.2 연구의 범위 및 방법

1.2.1 연구의 범위

연구는 판교신도시 지구단위계획구역 내의 30개 단독주택지 중에서 서판교 지역에 위치한 이주자 단독주택지(R1) 7개 블록을 범위로 선정하였다.

이주자 택지는 점포주택¹⁾을 허용하여 이주자들이 생활 기반을 마련할 수 있도록 한 택지로서 근린생활시설을 제외한 단독주택만을 허용한 협의양도자택지(R2)와 구별된다.

이주자택지에 지정된 공유외부공지의 형태는 Fig. 2와 같이 3가지 유형으로 분류할 수 있다. A유형은 2열 필지 내부에 인접대지 경계선에 건축한계선이 지정되어 선형의 내부공유공간을 형성한다.

B유형은 도로변에 전면공지형태로 건축한계선이 지정되었으며, 이는 기존의 건축물 전면공지(공개공지나 건축선 지정에 의한)와 유사한 형태이다.

C유형은 전․후면 도로를 연결하는 관통 형태로 건축한계선이 지정되어 있고, 위치에 따라 필지의 좌·우측을 선택할 수 있는 유형도 있다. C유형의 경우 해당 필지의 건축계획만 연관되므로 연구에서 제외하였다.

본 연구에서는 2열 필지 내에 지정되어 외부와 분리되어 있으며 내부필지 간의 연결선 상에 있는 A유형만을 대상으로 하였다.

A유형의 공유외부공지가 지정되어있는 필지는 서판교지역의 총 7개 블록(F1-1, F2-1, F4-1, F5-1, F6-1, F7-1, F8-1)중 30개가구의 221필지다.

1.2.2 연구의 방법

연구는 문헌조사와 현장조사로 이루어졌다. 문헌조사는 건축선 지정에 의한 외부공간형성에 관하여 조사하였으며 판교신도시 지구단위계획에서 의도한 단독주택지의 지침에 대하여 정리하였다. 현장조사는 221필지를 전수조사 하였다.²⁾

가구 내부의 공유외부공간이 사용되는 용도를 건축법상의 불․합법에 상관없이 현재 사용하고 있는 실태를 조사하였고 인접대지와의 상호보행이동의 가능성을 체크하였다.

지구단위계획지침서의 대지 경계부 처리규정에 따라 대지 간 수평면의 연속성을 유지하고 있는지를 확인하기 위해, 대지 상호간 레벨차이를 가구의 직각방향대지와의 차이값으로 비교하였다.

이 경우 1개의 대지가 2개의 대지와 경계를 접하고 있을 때 2개의 경우수로 산정하였다. 블록과 가구별로 사용실태를 분류하여 주변상황이나 인접대지와의 경사도에 따라 어떠한 특성을 갖는지 분석하였다.

결과에 따라 향후 도시적 관리차원의 개선점이나 추후계획시 반영할 대안을 제시하도록 하였다.

2. 예비적 고찰

2.1 선행연구 검토

선행연구에 대한 문헌검토는 2가지 분야로 진행하였다. 서판교 지역의 특성인 경사면에 조성된 가로구역의 연속된 외부공지의 형태와 유사한 외부공지에 대한 연구사례와 판교신도시의 단독주택지에대한 연구사례를 조사하였다.

먼저 외부공지를 규정하는 건축선은 조성유형에 따라 최소폭 4m 이상의 도로조성유형, 최소폭 1m 이상의 보차분리조성유형 전면공지에 시행하는 조경시설조성유형으로 세 가지로 구분된다. 적용 기준은 Table 1과 같다.

대지 내 공지에 관련된 용어로는 조성 목적에 따라 구분되어 있다. 공개공지는 휴식공간이 목적인 공간으로 간선도로변 및 이면부의 보행 집중지역에 적용한다. 이동공간의 조성이 목적인 전면공지는 간선도로변 필지 및 이면도로변 필지에 건축선 후퇴로 조성한다.

이승희 연구에 따르면 전면 공지를 개별적 존재로 보지 않고 선형 open space라는 전제하에 연결성을 위주로 보행에 관하여 연구하였다. 논현로의 전면 공간 조사 시 도로지형이 경사지게 되면 각 건물마다 1층 레벨이 달라지므로, 그에 따라 각 건물의 전면공간도 1층 레벨에 대응해 달라지므로 보행의 연속성이 떨어진다는 지적을 하였다(Lee and Kim, 2006). 이는 본 연구의 진행에도 시사하는 바가 있다.

윤채규는 도시공간을 사회적 활동을 하는 건축공간과 커뮤니티를 위한 가로공간으로 구분하여 규정하고 전면 공간의 구성요소와 사용실태를 조사하여 개선방향을 도출하였다. 개별 필지별로 지정하는 것보다는 미관지구확대 등 지구단위의 계획에 의하여 종합적인 계획이 이루어져야 한다고 주장하였다(Yoon et al., 2003).

김지엽은 법령에 의해 지정되고 확보된 전면 공지가 사적 전유물로 사용되어질 때 법적으로 어디까지 제어할 수 있는지, 그것이 정당한 것인지를 법리 해석을 통해 알아보고, 개선 방향을 제시하였다. 일방적이고 획일적인 지침이 오히려 다양한 조성형태나 방향을 저해할 수 있음을 지적하였다(Kim et al., 2010).

조성익 연구는 판교신도시 지구단위계획 지침에서 규정하고 있는 인근 주택과의 경계와 대지 내 공지 제한 사항들에 대한 거주자 만족도 조사를 실시하였다. 그 결과 가로에서 1층 바닥높이 규정(20cm이내)과 공유외부공지의 담장불허규정이 가장 낮은 선호도를 보이는 것으로 조사되었다. 담장 불허규정의 경우 선호도 차이가 심하여 긍정적인 답변과 부정적인 답변이 혼재하는 것으로 나타났다(Cho and Park, 2012). 상기한 2가지 사항은 본 연구에서 조사할 사항과 밀접한 관계가 있을 것으로 예상된다.

김민경은 분당과 일산의 점포주택지 분석을 통해 단독주택지 내의 노상주차로 인해 가로기능이 축소, 제한되고 있음을 지적하고, 단독주택지에서의 가로공간은 보행을 통해 공유하는 장소성을 가진 ‘다목적 생활공간’으로서의 기능도 고려해야한다고 지적하였다. 특히 이런 다목적 행위를 수용하는 데에 있어 가로와 인접한 옥외 공간, 즉 외부공간이 가로공간의 질을 결정하는데 중요한 역할로 작용한다고 하였다(Kim and Lee, 2006).

2.2 판교신도시 지구단위계획 지침 고찰 및 공유외부공지에 대한 이해

2.2.1 이주자택지(R1)의 건축물에 대한 용도, 규모 제한

판교신도시 지구단위계획 시행지침에 의하면 단독 주택용지와 근린생활시설용지의 건축물의 규모는 Table 3에 의하며, 필지별 세부기준은 지구단위계획 지침도에 의해 결정된다. 단독 주택용지의 건축물 용도표시는 R1,R2로 구분한다. R1의 허용용도는 다중주택을 제외한 단독주택과 제1종 근린생활시설 및 제2종 근린생활시설 중 가,바,자목³⁾에 해당하는 용도이다.

점포주택의 경우 ‘점포주택의 규정⁴⁾’을 따라야 하고, 점포주택의 지하층 층별 면적은 건축면적 이내로 하며, 지하 2층 이하는 기계실 및 주차장용도에 한한다(MLTM, 2008).

2.2.2 이주자택지(R1)의 공유외부공지 조성에 관한 규정

판교신도시 지구단위계획 시행지침(2008)에서 정의하는 공유외부공지는 단독주택용지 내에 위치하며 건축한계선에 의해 구획되어진 영역으로 대지경계선으로 부터 2.5m이격(일부 클러스터형 필지 4.5m)으로 확보된 대지안의 공유공지를 말한다. 이때, 공유외부공간은 해당 필지의 개발 주체가 건축물의 신축 시 이를 조성한다.

공유외부공지 조성 기준 및 방법은 총 4가지로 정해져 있다. 첫째는 점포의 외부공간으로 활용이다. 이주자택지 내의 공유외부공지는 보행자의 점포 진입로, 점포의 외부 공간 등으로 활용하여 보행자의 통행을 원활하게 하며, 점포의 상업적 이용을 더욱 활성화 한다. 단, 점포가 없을 경우 공유외부공지에 조경을 식재하여 시각적인 공유를 가능하게 한다.

둘째, 공유외부공지의 경계부에는 담장 설치를 금지한다. 단, 점포가 없을 경우, 도로(공공공지내의 자전거도로를 포함)와 인접한 경계부에 한해 담장을 설치할 수 있다. 경계블록 등 담장이 아닌 재료로 경계표시는 가능하며, 이는 수평면의 연속성을 유지해야 한다.

셋째로 공유외부공지의 주차를 금지하지 않으나, 재료는 반드시 잔디블록과 같은 ‘투수성 포장’으로 하여야 한다. 이를 통해 시각적으로나마 공유하는 경관형성의 취지에 부합되도록 한다.

넷째, 주차장으로의 이용을 제외한 공유외부공지의 포장은 개별 필지의 주체에 의해 자율적으로 조성하나, 이웃필지와 조화를 이루도록 규정하고 있다(MLTM, 2008).

2.2.3 공유외부공지의 이해

법적으로 정의된 공유외부공지라는 용어와 동일한 용어로 지정, 계획 되어진 도시설계지침은 사례를 찾아보기 힘들다. 그러나 선행연구들에서 언급하고 있는 유사한 개념의 정의를 살펴봄으로서 그 개념을 이해할 수 있도록 하였다.

공유의 사전적 의미를 살펴보면 ‘두 사람 이상이 한 물건을 공동으로 소유함’이라고 정의되어 있으며(Dong-a, 2011), 영어 에서는 ‘joint (common) ownership’이라고 쓰이고 있다(Kyohak, 2004).

정석은 함께(共)에 대한 건축의 태도란 낱낱(個)이 아닌 건축이 낱낱에 머무르지 않고 이웃과 얼마나 함께 하느냐에 달려있다고 하였다. 또 개별 건축이 대지경계선 안에서 문제를 푸느라 시간과 공간을 낭비하는 것이 아니라 문을 열어 밖을 향해 울타리를 넘어서면서 도시로 들어가 문제를 해결하는 것이 열린 건축에 대한 태도라고 하였다.

공지라는 개념은 도시안의 공지와 대지안의 공지로 나눌 수 있는데, 두 가지 모두 채광, 통풍, 일조 등의 소극적 개념보다는 보행, 휴식 등 좀 더 적극적인 공간으로 해석하고 있다(Jeong, 1994).

이러한 해석과 판교신도시 지구단위계획지침의 내용을 정리해보면 인접대지 경계선 사이에 지정된 건축한계선에 의한 공유외부공지는 외부도로에서의 보행연결은 필수사항이 아니라 하여도 인접대지 간에 공지를 함께 사용하거나 시각적으로 차폐된 느낌을 주지 않도록 의도하였음을 알 수 있다. 이에 본 연구에서는 인접한 대지경계선 상호간의 보행가능성에 대한 계획의도가 있었는지의 여부와 물리적으로 어떠한 문제가 있었는지를 조사하여 지정취지의 유효성과 개선점을 도출하도록 하였다.

3. 대상지 조사 및 분석

3.1 대상지 조사

서판교 지역은 남북방향으로 경사진 지형에 자연스러운 경사를 이루도록 동서로 배치되어 있다.

이러한 원지형의 영향과 계획의 결과로 대부분의 점포주택지도 남저․북고의 지형을 이룬다. 현장조사는 각 필지별로 공유외부공지가 사용되어지고 있는 용도를 아래와 같이 분류하고 인접대지와의 높이 차이를 조사 하였다.

3.2 조사 결과 분석

인접한 필지와의 공유외부공지 조성레벨차이를 조사한 결과를 보면 블록전체의 경사도와 밀접한 관계가 있다.

가구와 접하고 있는 전면도로가 경사를 이루고 있으나 가로변과 1층의 높이 차이가 20cm를 넘을 수 없다(MLTM, 2008)는 지침에 따라 필지 내에 위치한 공유외부공지 또한 전면도로나 1층 높이와 연계된 높이로 조성되며, 반대편 도로와 접하고 있는 인접대지는 해당전면도로의 높이에 맞게 조성될 수밖에 없다.

이러한 상이한 계획높이가 서로 만나게 되는 공유외부공지 부분에서의 해결방법은 공지사이에 높이 차이를 두는 방법과(Fig. 6) 필지내부에서 높이 차이를 두는 방법(Fig. 7)이 있다. 그러나 Fig. 7의 경우 공유외부공지 부분이 상층부의 출입구나 1층 시설과 연계된 용도로 사용될 경우(화장실, 창고 등의 출입동선) 필지내의 이동 동선 문제로 단 차이를 두기가 어렵다. 결론적으로 전면도로의 높이 차이는 인접대지경계선이 있는 공유외부공지에서 생기게 된다.

평지에 가까운 F8-1 블록 중 필지 간 높이 차이가 30cm 이하인 경우는 총 22개소로 동일 블록 중 91.67%의 비율을 보이고 있다. 가구 내에서 필지 간 높이차이가 제일 심한 F7-1 블록의 경우는 28개의 조사지 중 32.14%의 비율을 보이고 있다. F7-1의 조사지 중에 오히려 높이 차이를 적극적으로 이용해 지하층에 채광을 유도하고 있다(Fig. 8). 이것은 최소 1.5m정도의 높이차이가 나는 경우에 가능 하다.

공유외부공지를 사용하는 용도별 실태를 보면 저층부의 시설 종류에 따라 다양한 행태를 보이고 있다. 근린생활시설 및 업무시설과 가까워 음식점이 많이 분포되어있는 곳에서는 창고나 보조의 서비스공간으로 이용하는 장소가 41개소(17.75%)로 분포하고 있다. 상업시설 확장으로 사용되는 곳은 56개소(24.24%)로 그 중 운중천과 가까워 산책로와 CAFE가 밀집해있는 F4-1블록은 14개소로 동일 블록 중 가장 많은 분포(41.18%)를 보이는 것으로 조사되었다.

F5-1블록의 경우 운중천과 근접해 F4-1블록과 유사한 위치에 있으나, 공유외부공지의 사용용도 비율은 상이하다. F5-1의 경우는 상층부의 출입구 진입공간으로 사용되는 경우가 54.84%로 가장 많고, 상업시설의 확장공간으로 사용되는 경우는 16.13%로 적다. 이에 비해 F4-1블록의 경우 상업시설 확장이 41.18%로 가장 많고, 출입구로 사용되는 경우가 14.71%로 가장 적은 것으로 조사되었다.

이는 F5-1블록의 필지크기와 장방형비례에서 나오는 건축물용도와 계획안의 방향이 F4-1 블록과 상이하기 때문으로 사료된다.

인접한 필지간의 공유외부공지로의 보행이동 가능성에 대한 조사는 ‘보행자의 통행을 원활하게 하며 경계부는 담장이 아닌 재료로 경계표시만 가능하고 수평면의 연속성을 유지해야 한다(MLTM, 2008).’라는 조항에 부합하는지를 확인하였다.

공지상호간의 레벨차이를 조사한 항목에서 알 수 있듯이 물리적인 높이 차이가 심한 곳에서는 이동이 불가능하다(Fig. 9). 그러나 30cm이하의 이동이 가능한 높이라고 판단되는 지역에서도 조경 또는 차폐시설로 인해 심리적, 물리적으로 이동이 불가능하도록 차단하고 있는 곳이 대부분이다. 위 두 가지 이유로 이동이 불가능한 지역은 전체 조사지역 중 76.86%의 분포 비율을 보이고 있다.

조사블록 중에는 이동할 수 있는 공유외부공지가 한 곳도 존재한다(F4-1, F6-1). 이는 공유외부공지가 상층부의 주거시설로 진입하는 동선인 경우, 사생활 침해 가능성에 대한 우려(Cho and Park, 2012)로 판단된다(Fig. 10).

상업시설의 확장이나 서비스 공간으로 사용되는 경우에는 차폐시설을 하거나, 가설 건축물 형태로 공간을 축조하여 사유공간화 하고 있는 것이 확인 되었다(Fig. 11). 지침에서 요구한 의도한 요구 사항이 잘 실현되어 좋은 환경을 만들고 있는 사례도 드물게 조사되었다(Fig. 12).

가구 단부에 위치하여 2개의 전면도로에 맞닿고(보행자 도로 포함)있는 필지는 공유외부공지가 가로와 연결되는 부분으로, 상업시설이 없는 경우 담장을 설치할 수 있도록 규정하고 있어 가구 내로 통과 동선이 유입되는 것을 차단할 수 있다. 그러나 가각부의 평지는 상업시설의 입지로는 우선적으로 선택되는 위치로서 대부분 상업시설이 위치하고 있다.

조사 결과에 따르면 공유외부공간을 상업시설로 확장한 지역은 40.63%(39개소)로 가장 많은 비율을 보이고, 보행공간으로 사용되는 경우는 30.21%의 비율을 보이고 있다.

상업시설이 위치할 경우 공유외부공간으로 조성되어 보행 연결을 고려하여야 하나, 상업시설로서의 옥외 테라스 공간 등이 가장 유용하게 사용될 수 있는 위치여서 다른 필지들 보다 상업공간으로의 확장사용이 많은 위치임을 알 수 있다(Fig. 13). 분당의 카페거리의 데크 시설처럼 법적인 다툼의 소지가 있어 보이는 부분이다. 이 경우 지침에서 규정한 가구내로의 시각적 공유나 이동은 불가능한 경우도 있다.

4. 분석의 종합 및 결론

4.1 분석의 종합 및 개선방안

4.1.1 공유와 연속성의 문제

판교신도시 지구단위계획 지침에 의하면 공유외부공지 지정은 저층부 상업시설 주변의 보행이동을 원활히 하고 상업 활동을 활성화하기 위한 수단이며, 건물의 간격을 적정히 유지하여 채광, 환기 등 환경을 쾌적하게 유지하는데 그 목적이 있다고 할 수 있다.

그러나 어디서 어디까지 보행이 가능하게 할 것인지, 대지 상호간 수평을 유지하라는 것은 이동을 전제로 하는 것인지 명확치 않다.

다만 시각적으로나마 공유가 가능하도록 한다는 문구를 유추 해석해보면 보행이동 등 물리적인 공유는 한계가 있음을 포함하고 있는지 짐작해 볼 수 있다.

공간에서의 공유라는 것은 이동이나 머무름의 연속성이 있어야 가능하다. 그러나 서판교지역의 경우 경사지에 위치한 가로구획의 특성상 다른 지역과 동일한 건축 기준을 적용하는 것은 어렵다 판단된다. 각각의 대지 내에서 높이를 조정한 후 동일한 높이로 공지가 만나게 만드는 것이 가능하기는 매우 어렵다(Fig. 14).

4.1.2 물리적인 공간조성과 심리적 공유 의사

경사가 있는 가구에서 전면도로와 1층 바닥의 높이 차이(20cm이내)규정은 건축 허가과정에서 지켜질 수밖에 없는 규정이어서 결과적으로 후면 또는 측면으로 인접대지와 마당의 높이 차이가 날 수밖에 없는 상황으로 조사되었다. 그러나 경사가 거의 없는 F8-1블록이나 경사가 심하지 않아 보행이 가능한 높이로 차이가 나는 경우도 보행이나 시선차단을 위한 조경시설물이나 차폐시설이 설치되어 보행이나 시선차단이 일어나는 곳이 대부분이다. 이것은 심리적으로 공유가 부담스럽거나 프라이버시가 침해당한다는 생각 때문인 것으로 판단된다. 이는 조성익⁵⁾의 만족도조사에서도 증명된 것과 일치한다. 더욱이 점포주택의 경우는 상부에 3가구가 생활하는 다가구 주택(법적으로 단독)으로 외부공간에 대한 주인의식이나 사후관리에 매우 소극적인 것으로 조사되었다. 그 결과 조경시설이나 구조물들의 관리상태가 방치되고 있다.

점포주택은 1층의 상업시설이 가로변과 최대한 접하도록 계획하고 상층부와 출입구, 계단 등의 코어부가 측면이나 후면에 위치하므로 주출입구가 공지에 노출된다는 부담감이 있을 것으로 판단된다. 또한 상층부 주거로의 진입이 주차장이나 상업시설(외부에 확장된)을 통하여 진입하게 되므로 주거의 쾌적성이 현저히 떨어진다고 사료된다.

4.1.3 주변지역의 상황에 따른 공지조성 관리 형태

조사대상지 7개 블록의 특징을 보면 주변의 중대형 근린생활시설과 접하여 상업시설이 활성화된 지역 중 특히 음식점이 많은 경우는 공유외부공지가 창고나 외부주방으로 사용되는 경우가 많은 것으로 조사되었다(F2-1/F8-1). 그리고 운중천 주변의 CAFE가 많은 F4-1블록은 노천CAFE 등의 상업시설 확장 행위가 빈번히 발생했다. 경사도가 심한 F7-1블록의 605번지 가구의 경우는 9개의 필지가 공유외부공지를 모두 공유하며 이동이 자유롭게 조성되어 있다(Fig. 12). 지하층 채광이 가능한 형태로 건축하여 작업공간과 CAFE등으로 이용하는 사례도 조사되었다. 대지를 해석하는 건축가의 개념이 외견상으로는 비슷해 보여 상호보완의 효과를 발휘하고 있음을 알 수 있다.

사례를 살펴보면 동일한 규정에 의한 공간이 주변상황에 따라 다르게 작동하는 것을 알 수 있다. 예상되는 환경에 따라 공지조성 규제를 달리할 필요가 있다고 판단된다.

4.1.4 건축한계선이 만드는 인동간격의 효과

공유외부공지의 보행이나 사용문제와 달리 건축한계선 지정으로 확보된 인동간격은 채광, 환기, 프라이버시 보장에 긍정적인 효과를 발휘하고 있는 것으로 분석된다.

건축법에서는 채광, 환기, 등의 확보를 위하여 인접대지경계선 에서의 이격 거리를⁶⁾ 규정하고 있으나 일조방향(판교 신도시의 경우 남측기준) 이외에는 법규정 만으로 충분한 거리가 확보되지 못하는 실정이며 프라이버시 침해로 인한 민원의 소지가 많다. 이로 인한 차면시설의 설치는 채광확보를 더욱 어렵게 만든다.

연구 대상지의 경우 블록 중앙에 충분한 이격 거리가 확보 되었으며 공유외부공지 이외의 인접대지 경계선 에는 주로 주차장이 위치하게 되어 결과적으로 4면이 모두 이격 되게 되는 결과를 가져온 경우가 많다.

2개의 필지가 인접하여 주차장을 확보한 경우에는 폭이 10m에 이르는 외부 공간이 확보 되었다. 외부공유공지에 보행환경이 확보 된다면 더욱 쾌적한 공간이 될 것으로 판단된다(Fig. 15).

5. 결 론

공유외부공지는 현재 전체 조사대상 30가구 221필지중 93.6%인 207필지의 조성이 완료된 상태⁷⁾이다. 조사 초기에 전면도로의 경사에 의한 대지 내의 공유외부공지의 연속성 단절에 주목 하였고, 물리적으로 높이 차이가 날 수 밖에 없음을 확인 하였다. 그러나 실제적으로 공간의 공유를 저해 하고 있는 요소는 외부공지를 사유화하여 사용하려는 욕구와 프라이버시 침해에 대비하는 시설물의 설치에 있음을 확인하였다. 이에 본 연구에서는 다음과 같은 개선사항을 제안하고자 한다.

첫째, 지구단위계획에서 의도한 연속성이 유지되기 위해 경사지에 지정되는 연속된 형태의 공지규정은 연결부에 대한 세심한 고려가 필요하다. 이를 위해 대지경계선 부분에 공적인 완충공간을 두어 각각의 필지 조성이 완료된 후 전체적으로 연결을 조정해 주는 것 또한 대안으로 적합하다 판단된다.

일방적으로 규제된 건축한계선 보다, 인센티브 제도를 도입하여 유연한 공유공지 활용이 필요하다 사료되고, 공공에서는 공유공지로 제공된 부분에 대하여 감시․감독권을 강화해야 한다고 사료된다. 현재 공지부분은 건축물이 아닌 사유지이기 때문에, 상업용도나 서비스공간으로 사유화 하는 것에 대한 행정력 집행이 어려워 사후관리에 한계가 있다고 판단된다.

둘째. 공유공지에 대한 디자인 지원이나 조성지원을 통한 공유외부공지에 대한 인식변화가 필요하다. 공유외부공지는 프라이버시를 침해하는 등 환경적으로 취약하다는 인식이 있는데, 공유외부공지를 함께 사용하고 감시하여 쾌적한 공간이 될 수 있다는 인식을 갖게 할 필요가 있다. 방치된 법정 조경시설 등을 철거해 통일된 식재로 대체 하는 방안도 검토되어야 한다고 사료된다.

이러한 개선 노력을 통해 이미 확보되어있는 공간을 밝고 쾌적한 보행공간으로 개선하고 주차에 빼앗긴 보행동선을 일부 흡수 할 수 있다면, 지구단위계획에서 의도한 목표를 조금 더 달성 할 수 있을 것으로 사료된다.